Se trata de un mecanismo legal vigente en el país, pero mucho más común en el exterior. Así funciona.
Nuda propiedad: cómo vender una casa sin mudarse
Vender una casa sin mudarse parece imposible, pero es una alternativa real y legal que mucha gente desconoce en Argentina. Hablamos de la figura legal de nuda propiedad con usufructo vitalicio, un mecanismo que permite obtener dinero por una vivienda sin renunciar al derecho a habitarla hasta el final de la vida.
El sistema funciona desde hace décadas en Europa. En Francia se lo conoce como viager y combina un pago inicial con una renta mensual vitalicia. En España, predomina el pago único. En ambos casos, el propietario cede la titularidad del inmueble, pero mantiene el uso exclusivo hasta su fallecimiento.
Los precios
Obviamente, los valores dependen de la edad del vendedor. Cuanto mayor es, menor es el plazo estimado del usufructo y mayor el atractivo para el comprador.
En Europa es un modelo común para adultos mayores.
Los descuentos oscilan entre el 30% y el 60% del precio de mercado. Por ejemplo, una casa tasada en u$s150.000 puede venderse entre u$s70.000 y u$s90.000 cuando el propietario supera los 80 años.
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En Argentina, la figura existe desde lo legal pero casi no se usa. El Código Civil y Comercial contempla tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio y la renta vitalicia. Hasta ahora, su aplicación más frecuente se dio en donaciones familiares, cuando padres transfieren inmuebles a sus hijos reservándose el uso de la vivienda para evitar procesos sucesorios.
La venta con reserva de usufructo, en cambio, solo aparece en situaciones puntuales, especialmente en personas mayores sin descendencia.
El valor de la propiedad se ajusta según la edad del usufructuario.
El abogado Enrique Abatti (h.), vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó al sitio Ámbito Financiero: "Lo más común son las donaciones con reserva de usufructo, donde los padres transfieren a los hijos una propiedad y conservan el derecho de uso. Pero también existe la venta con reserva de usufructo, que se da con frecuencia en personas mayores sin descendencia. El valor de la nuda propiedad depende de la expectativa de vida del usufructuario. No es lo mismo un vendedor de 50 años, con varias décadas por delante, que alguien de 85, donde la posesión plena retornará al comprador en pocos años".
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Uno de los principales obstáculos para que la figura se expanda es cultural. En nuestro país, tanto el "ladrillo" como la herencia conservan un fuerte valor simbólico. Para muchas familias, vender la propiedad en vida se percibe como algo negativo, asociado a la pérdida del legado para los hijos. A esto se suma el temor a conflictos legales y la desconfianza en la seguridad jurídica.
Especialistas señalan que el esquema podría ganar impulso con reglas más claras. Un marco normativo específico permitiría unificar criterios registrales y garantizar que la venta de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio queden asentados en una sola escritura. También se sugieren garantías de cobro en casos de pagos periódicos, como hipotecas a favor del usufructuario o cláusulas de rescisión si hay incumplimientos.
Argentina reúne varias condiciones que podrían potenciar la herramienta: más del 12% de la población supera los 65 años, el crédito hipotecario es escaso y muchos adultos mayores son propietarios de viviendas valiosas, aunque cuentan con ingresos reducidos. Esa combinación hace que la nuda propiedad aparezca como una alternativa para obtener liquidez sin perder el hogar, y al mismo tiempo como una oportunidad de inversión a largo plazo para quienes disponen de capital.
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