La iniciativa, que ya tiene media sanción del Senado, apunta a registrar y adecuar las normas internas de barrios cerrados al Código Civil. El tema cobra relevancia porque Mendoza es la segunda provincia del país con más conjuntos inmobiliarios privados.
De qué se trata el proyecto que busca poner en regla a los barrios privados
La Cámara de Diputados de Mendoza dio un paso en el tratamiento de un proyecto que busca regularizar los reglamentos de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, entre ellos barrios privados, countries y urbanizaciones cerradas que fueron creados antes del actual Código Civil y Comercial de la Nación. La iniciativa ya cuenta con media sanción del Senado y recibió despacho favorable de la comisión de Legislación y Asuntos Constitucionales, que preside el diputado radical Franco Ambrosini.
Durante el debate legislativo, los diputados analizaron la iniciativa junto a la vicedecana de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Cuyo, Irene Pujol, quien explicó que la norma apunta a resolver una situación frecuente en el mercado inmobiliario mendocino: muchos barrios privados funcionan con reglamentos internos que no están registrados oficialmente o que no se adecuaron al régimen jurídico actual.
El proyecto establece un procedimiento para la adecuación y publicidad de los reglamentos de conjuntos inmobiliarios preexistentes, una medida que busca alinearlos con el sistema de propiedad horizontal especial previsto en el Código Civil. En términos simples, se trata de un esquema legal similar al de los consorcios de edificios, pero aplicado a barrios privados o urbanizaciones que comparten espacios comunes y reglas de convivencia.
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Uno de los puntos centrales es la llamada "publicidad registral" de los reglamentos. En el lenguaje jurídico, esto significa que las normas internas de un barrio privado deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, de modo que queden formalmente registradas y puedan ser consultadas por cualquier persona interesada, como compradores, escribanos o entidades financieras. La intención es que esas reglas sean claras, transparentes y oponibles frente a terceros.
La ley también prevé un plazo de cinco años para que los propietarios de estos conjuntos inmobiliarios soliciten la inscripción de sus reglamentos como anotación marginal en la Dirección de Registros Públicos. En caso de que las normas internas necesiten modificaciones para adaptarse al Código Civil, los propietarios podrán hacerlo mediante una asamblea formalizada en escritura pública.
Según el articulado del proyecto, los propietarios presentes en esa reunión podrán aprobar los cambios necesarios para adecuar el reglamento. Los titulares ausentes deberán ser notificados formalmente y tendrán quince días para presentar una oposición fundada. Si no se registran objeciones suficientes en ese plazo, la modificación se considerará aprobada.
El texto legislativo aclara además que la adecuación de los reglamentos no implica modificar los derechos reales de los propietarios, sino que se trata de un proceso de regularización jurídica y administrativa que busca ordenar el funcionamiento de estos desarrollos inmobiliarios. De acuerdo con la explicación brindada durante el tratamiento del proyecto, la norma permitiría destrabar trámites, reducir conflictos internos y facilitar operaciones de compra y venta dentro de los barrios privados.
Otro aspecto contemplado en la iniciativa es que el reglamento vigente de cada conjunto inmobiliario seguirá siendo válido en todo aquello que no contradiga normas imperativas del Código Civil y Comercial, por lo que el proceso no implica rehacer completamente la organización interna de cada barrio.
Los fundamentos del proyecto remarcan que la medida es particularmente relevante para Mendoza debido al peso que tienen las urbanizaciones cerradas dentro de su desarrollo urbano. Diversos relevamientos urbanísticos estiman que solo en el Gran Mendoza existen más de 300 barrios privados o urbanizaciones cerradas, una cifra que se multiplicó en las últimas dos décadas.
Este fenómeno comenzó a expandirse con fuerza a partir de los años 2000, cuando el crecimiento inmobiliario llevó a transformar grandes superficies de suelo agrícola en nuevos loteos residenciales cerrados. Gran parte de estos desarrollos se concentra en departamentos como Luján de Cuyo, Maipú y Guaymallén, además de zonas del piedemonte.
