Cómo impactan en el mercado inmobiliario los precios en dólares

Entrevista a Roberto Irrera, titular de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza.

Cómo impactan en el mercado inmobiliario los precios en dólares

 El uso de dólares en el mercado inmobiliario de Mendoza se ha extendido en algunas modalidades y en otras, por el contrario, se transformó en un inconveniente.

Aunque ahora el Gobierno nacional haya autorizado la publicación de los precios en dólares de todo tipo de bienes y en los últimos días y desde hace un año habilitado las operaciones inmobiliarias en moneda extranjera, lo cierto es que los dólares no están a la mano y accesibles fácilmente.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, nos pintó un panorama sobre el impacto de la última medida del Gobierno nacional, como así también qué se pudo hacer y qué no en el mercado inmobiliario a la hora de exigir dólares.

Hace pocos días se autorizó que los precios de todo tipo de bienes puedan publicarse en dólares y cualquier tipo de moneda extranjera, además de en pesos. ¿Con esta nueva medida, se va a generalizar la publicación de la venta de inmuebles y la de alquileres en dólares?

Los alquileres no. La gente que alquiló su casa o inmueble en dólares está arrepentida porque pensó que el dólar iba a llegar a más y no a menos como ocurrió. En cambio, el que contrató en pesos pudo actualizar trimestral o semestralmente con la inflación, entonces le va mejor que quien lo hizo en dólares.

De hecho, hubo muchos alquileres de viviendas de alta gama y de barrios privados que se publicaron en dólares en el último año.

Exactamente.

 "La gente que alquiló su casa o inmueble en dólares está arrepentida", aseguró Irrera.

¿Y esa tendencia va a seguir?

No lo creo, aunque ahora esté autorizado a publicarse en dólares, en el caso de los alquileres esa tendencia va a bajar, porque hoy al propietario no le conviene hacer un contrato de alquiler en dólares.

¿Además, el inquilino cómo consigue los dólares?

Tiene que ir a cambiar al oficial con la limitación del tope de los 200 dólares mensuales o ir a comprarlos a la cueva.

Con este panorama, ¿hay muchos contratos de alquiler en dólares?

No hay muchos, porque además no se pueden ajustar con el índice de inflación de Argentina porque sería una barbaridad, sino que tienen que ajustar al valor de la inflación de Estados Unidos, que no superaría el 5% anual.

O sea, la gente puede creer que el dólar puede ser una solución para alquilar su inmueble y ya no es tan así.

Exacto, en cambio, en las operaciones de compra - venta de inmuebles, casi la totalidad se hacen en dólares.

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¿Ya está instalada esa modalidad?

Sí, sí está instalada.

Pero, ya estaban autorizadas las operaciones de compra - venta de inmuebles en dólares en 2024.

Ya estaban autorizadas porque todo el mercado inmobiliario se había convertido a dólares en todo el país.

Lo nuevo que vino como ventaja, fue que quienes tomaban créditos hipotecarios podían convertir el monto del crédito a dólares a través del dólar MEP, en el caso de que el propietario del inmueble en venta pretendiera dólares.

¿Esto fue desde que arrancó el gobierno de Javier Milei o ya venía desde el de gobierno de Alberto Fernández?

Desde que comenzó el gobierno de Javier Milei.

O sea, que esta novedad para ustedes solo viene a resolver un tema relacionado con la publicación de los precios de la oferta inmobiliaria.

Si, porque en algún momento lo teníamos prohibido y debíamos publicar en pesos, pero con el tiempo se fue imponiendo el uso y costumbre de publicar en dólares, porque con la inflación que había la gente iba perdiendo el valor de sus inmuebles con nuestra moneda.

¿La autorización legal para hacer operaciones inmobiliarias con dólares produjo algún cambio en el último año en el mercado, en la compra y venta de inmuebles?

Con la aplicación del dólar MEP sí, porque, aunque los bancos liberaran pesos con los créditos hipotecarios para comprar viviendas, el problema es que los propietarios no querían pesos. Aunque estuviesen ahí, a la mano, querían dólares.

Roberto Irrera.

Entonces, al salir en su momento esta resolución del Gobierno nacional que autorizó que los créditos hipotecarios se pudieran convertir a dólares en 48 horas a través del dólar MEP, causó muy buen impacto en el mercado.

Claro, facilitó una situación que no tenía salida, porque sino el tomador del crédito hipotecario tenía que ir a buscar los dólares físicos.

Por supuesto. Esta medida facilitó las operaciones e hizo que el mercado inmobiliario se reactivara, porque con la ley de alquileres y la falta de crédito el mercado estaba muy amesetado.

¿El mercado se reactivó sólo por esta medida o por otras? ¿Hubo otros disparadores como la reducción de la inflación, el precio del dólar?

Claro que sí. La caída en picada del precio del dólar y también de la tasa de interés provocó que quienes tenían ahorros en dólares o en pesos en el banco los invirtieran en un inmueble porque ya no les convenía tenerlos en dólares ni en plazo fijo.

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Hay cuatro factores que desencadenaron la inversión inmobiliaria: la derogación de la ley de alquileres, porque quién quería invertir en inmuebles para alquilarlos empezó a confiar y volvió al mercado; luego, la baja de las tasas de interés; la caída del dólar y el blanqueo instrumentado por el Gobierno nacional.

¿Cualquier operación inmobiliaria se puede hacer entonces con el dólar MEP para cambiar los pesos a dólares?

No, solo la de los créditos hipotecarios.

Pero si yo tengo el monto del valor de una casa en pesos, y los deposito en el banco para convertirlos a dólares a través del dólar MEP y comprar una casa, ¿eso se puede también?

Solo si ese dinero entró por el blanqueo que abrió el gobierno nacional.

Está bien, pero supongamos que hoy tengo un plazo fijo en pesos del valor de una casa y quiero comprar una vivienda. ¿Puedo cambiar ese plazo fijo a dólares a través del dólar MEP para comprar el inmueble?

No, no, lo único que se puede tramitar por dólar MEP para inmuebles es el crédito hipotecario, que recordemos, se trata de una operación en la que el tenedor del crédito abre una cuenta en el banco para operar dólar MEP, compra todo el monto del crédito en bonos y a las 48 horas vende estos bonos en dólares, que se le acreditan en su cuenta, y así puede comprar la vivienda con moneda estadounidense.

¿Y cómo hace el que tiene un gran plazo fijo en pesos?

Sólo puede comprar el inmueble en pesos, algo que hay que prestarle mucha atención porque se va a ir dando nuevamente.

¿Se va a ir dando que los pesos se van a volver a utilizar en el mercado inmobiliario?

Así es, porque hay muchas trabas con los dólares billetes, con los dólares que están manchados, con los que están muy viejos y que los bancos ya no los quieren recibir y como tenemos el cepo y no ingresan divisas del exterior, el circulante que hay es el que está en el país y que tiene estos problemas a lo que me refiero.

Pero el Gobierno de los Estados Unidos ya dijo que los dólares viejos, los nuevos, los cara chica y los cara grande valen todos lo mismo y son de curso legal.

Si, tal cual, pero los bancos no quieren recibir los dólares que no sean los nuevos: no los quieren ni rayados, ni manchados, ni con sellos.

¿Y el propietario que vende el inmueble en dólares MEP, puede convertirlos en dólares papel de un día para el otro y retirarlos del banco?

Si, los puede retirar en billetes sin ningún inconveniente.

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